Shanghai25~Big City~

巨大都市上海。多くの日本人の認識では、中国がここまで発展しているとは思っていないのではないだろうか。私は香港を見ていたので、イメージとしては中国の発展度合いを把握していたが、初めて上海を訪れるような日本人は、どうも自分の思っていた国とは中国が随分かけ離れていることを認識させられるだろう。ただ、上海もここまで成長するのに随分時間をかけてきているのである。建築物が全て新しい訳ではない。当然に老朽化している建築物も多い。これらを今後どのようにして再建していくのだろうか。日本は建て替えの文化であるが、中国はある意味放置しているようにも映る。
我武者羅な成長と遂げた後には、必ず歪みが生じて、それを調整する動きがあるだろう。永遠に成長することは有り得ないのだから、この上海という巨大な都市が退廃してしまう可能性だってある。都市の発展は、不動産投資という観点からは非常に重要である。単に経済指標を追いかけるということではなく、比較的安定した市場環境においては、不動産そのものの価値を決定しているのは、不動産固有の価値よりも存在している都市の発展可能性というものが反映されることが多いのではなかろうか。当然に各々の不動産に同じものはなく、個性が強いことは確かであるが、投資を考えた場合には、それらの価値測定において重視されるのは、どこの不動産であるかによって左右される要因でオポチュニティ投資を考えるのが自然であるからである。
考え方としては、成長株に投資するということに近いかも知れないが、1つ大きく違うのは、会社は成長するかも知れないが、不動産というそのもの自体が成長するということは有り得ないのである。インフレによって、巷で言われる理論に従って価格が上がることがあったとしてもそれは成長ではなく、貨幣価値の下落によるものである。ところが、都市が発展することにより、不動産の価値が上がることがある。これは不動産そのものの価値が上がったのではなく、都市の中に存在することにより、将来生み出されるCFが多くなるという見込みに基づくものなのであろう。不動産にはインサイダー規制というものがないから、こういった情報を容易に入手できる立場にあるとすれば、巨額の富を手にすることも可能かも知れない。レバレッジを効かせてLTV90%以上で投資をすれば、自己資金がない状態であっても効率的な投資は可能なのではなかろうか。
今のマーケット?は長期金利が下がっているが、だからと言って不動産の価格が高騰するわけでもない。ただ信用収縮により、マーケットで厳しい状況に置かれているのは、在庫を抱えている不動産業者が念頭にあるのだろうから、個人の投資家は投資をするタイミングによっては、多少なりチャンスがあるのではないだろうか。これだけ長期金利が下がれば、長期固定での投資は、従前に比べれば信じ難い水準であるし、不動産価格はマーケットのタイトさによって下落圧力が強まっているからである。それぞれのマーケットで決定される要因には、時差が生じる。株価が下げても不動産価格が下げないように、マーケット毎に価格等の変動には違いがある。これに十分気をつけて、Undervalueの不動産をLTVを高めに設定した状態で投資することが出来れば、少なくとも日本株よりは良いパフォーマンスが期待出来るのではないかと感じる(素人の浅知恵だが)。
今不動産を買っている人は、仲介業者の言う利回りなどと言うCap Rateもどきに踊らされて、あるいはYield Spreadなどという、聞きなれないこ言葉に心を躍らせて、ある程度の自己資金を入れさえすれば、ローンが組めるからという理由で買っていることはないだろうか。マーケットの情報を丹念に追いかけるということが出来なければ、それは分析でも何でもない、ただのヤマ勘に過ぎないし、そもそもそれは投資とは呼ばれない。ただそれでも買えてしまうし、幾ら儲かったとか、そういったことを気にせずに生きることが出来る本当の金持ちことが、悲しいかな資本主義社会では一番正しいわけである。
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